השקעה בנדל"ן בארצות הברית מחייבת להבין גם את מבנה ההחזקה ואת חובות המס. שלושה קיצורים שמופיעים לעיתים בשיחות על השקעות הם PFIC, FIRPTA ו-LLC, אך הם מתארים נושאים שונים. ערבוב ביניהם עלול להוביל להנחה שגויה לגבי ניכוי במכירה, דיווח או אופן המיסוי של החברה. נקודת ההתחלה היא מיפוי של זהות המשקיע, מעמדו לצורכי מס והנכס שבו הוא מחזיק.
FIRPTA: ניכוי במכירת זכויות במקרקעין
FIRPTA נוגע, בין היתר, לניכוי מס במקור בעת מכירת זכות במקרקעין בארצות הברית בידי מוכר זר. לפי ה-IRS, שיעור הניכוי הכללי הוא 15% מהסכום שמומש בעסקה, בכפוף לחריגים ולהסדרים מיוחדים. אין לבלבל בין ניכוי זה לבין המס הסופי על הרווח.
הבדיקה צריכה להיעשות לפני הסגירה, משום שהניכוי משפיע על הכסף שיישאר בידי המוכר באותו מועד. במקרים המתאימים ניתן לבחון אישור ניכוי מופחת. אין להניח שהגשת בקשה כשלעצמה מבטלת את החובה. הכללים הרשמיים מפורטים בעמוד FIRPTA של ה-IRS.
LLC: צורת התאגדות עם סיווג מס משתנה
LLC היא צורת התאגדות לפי דיני המדינה שבה הוקמה. הסיווג שלה למס פדרלי אינו אחיד: בהתאם למספר הבעלים ולבחירות שנעשו, היא יכולה להיות מטופלת כחברה, כשותפות או כישות שאינה נפרדת מבעליה לצורכי מס הכנסה. לכן הכותרת LLC אינה עונה לבדה על השאלה מי מדווח וכיצד.
גם ההפרדה המשפטית אינה הבטחה גורפת להגנה מכל אחריות, ואופן הטיפול האמריקאי אינו קובע בהכרח את הטיפול בישראל. לפני בחירת מבנה ההחזקה יש לבחון את שתי מערכות המס ואת נסיבות הבעלות. מידע בסיסי על הסיווג מופיע במדריך ה-IRS ל-LLC.
PFIC: כללים שונים שצריך לבדוק למי הם רלוונטיים
PFIC הוא סיווג של חברה זרה לפי מבחנים של הכנסה ונכסים פסיביים בדין האמריקאי. כללי הדיווח והמיסוי קשורים בעיקר לבעלי מניות שהם U.S. persons, ובכלל זה עשויים להיות אזרחים אמריקאים המתגוררים בישראל. רכישה ישירה של דירה בארצות הברית אינה הופכת כשלעצמה להשקעה ב-PFIC.
להרחבה על pflc (PFIC) ניתן לעיין במידע של מסאמריקה. את חובת הדיווח והחריגים יש לבדוק לפי המעמד האישי ומבנה ההשקעה, בין היתר מול הוראות טופס 8621. הקיצורים הדומים אינם תחליף לבדיקה של ההחזקה המסוימת.
מכינים תיק מידע לפני החלטה
לפגישה עם איש מקצוע כדאי להביא מסמכי רכישה, מבנה בעלות, דוחות קודמים ופרטי ההכנסות וההוצאות. רשמו מי הבעלים בכל שלב ומה אתם מתכננים לעשות: לקנות, להשכיר, להעביר זכויות או למכור. שינוי במבנה ההחזקה עשוי להצדיק בדיקה מחודשת, גם אם הנכס עצמו נשאר זהה.
תכנון מס מסודר אינו מתחיל בבחירת קיצור מוכר, אלא בהבנת העובדות. הבחנה בין צורת התאגדות, ניכוי במקור וסיווג השקעה מסייעת לשאול את השאלות הנכונות ולהיערך לדיווח ולתזרים, בלי להניח שכל משקיע ישראלי כפוף לאותם כללים.